「部屋・物件探し」関連記事一覧

内見に持っていくべき4つの必須アイテムとチェックポイントとは?

インターネットや不動産屋さんで「これは!」という物件に出会ったら、さっそく内見に出かけましょう。スケジュールや距離の問題で内見ができないこともあるでしょうが、内見を経ずに契約を結んでしまうのはやはり無謀と言わざるを得ません。

コンピュータや雑誌、間取り図からでは分からない情報を得られる内見でチェックすべき項目をピックアップしてみました。

…と、その前に間取り図をしっかりチェック

間取り図の見方については????で説明しましたが、その間取り図から浮かび上がってきた疑問を事前に洗い出し、整理した上で内見にのぞみましょう。

また、かなり有力な物件であれば、引越しの際に搬入する予定の家具をどう配置するかまで考えておくと便利です。間取り図に当てはめることで、幅や奥行きを計るべき箇所が分かりやすくなります。

内見に持参したい4つの必須アイテム

寸法リスト

新しい部屋に持ち込む予定の家具や大きな電化製品の寸法を書き並べたリストを用意します。内見の際にしっかりと計り、入居後に「冷蔵庫や食器棚などが希望の場所に入らない」といった最悪の事態を避けるために重要です。

メモ帳

何件も続けて内見を行う際には必須のアイテムです。記憶に頼るのはあまりにも危険です。各部屋の良かったことろ、気に入らなかったところをすべて書き留めておきましょう。

メジャー

物件によっては、通路や入口を家具が通らないということも起こり得ます。上記の「寸法リスト」を確認しながら、サイズを図るようにしましょう。

方位磁針

物件情報には「南向き」「日当たり良好」と書かれていても、限りなく東向きの南であったり、ひどい時には情報とまったく異なる場合もあります。日当たりにこだわるなら、方位磁針は必須です。

内見は日が昇っているうちに

内見は、できるだけ午前中、遅くとも昼過ぎには実施するようにします。日が暮れてからでは、まず日当たりが良いのかが分かりません。暗くなればなるほど、周辺の環境も分かりにくくなります。もちろん、生活リズムによっては夜の周辺環境の方が重要かもしれませんが、そのまま契約という可能性がある場合は、その部屋をより早く抑えることが可能です。

内見する部屋はできるだけ厳選

1日に何件もの内見をこなせば効率が良いように感じられるが、実は逆で、情報が混乱してしまうことうけあいです。1日の件数は3~4件が妥当です。

時間や候補数の都合上、どうしても1日に多くを回る必要がある場合は、上記のメモ帳をフル活用しましょう。

あと、多くの部屋を見た日は、その日のうちに入居を決めることは避けるのが無難です。あとからゆっくりと条件などを検討する時間を設けましょう。冷静に客観的な視野で再度吟味することが重要です。

なるべく歩いてみよう

不動産屋さんに帯同しての内見では車での移動になると思いますが、できるだけ部屋の周辺を歩き回るようにしましょう。駅からのアクセスはもちろん、周辺環境やバスの運行状況などをチェックします。

有力候補となった物件にはできることなら2度訪れるようにしましょう。1度目に昼間、2度目は夜という風に時間や曜日を変えることで、治安や環境をチェックします。

まだ入居者がいる部屋の内見

内見を希望しても、目当ての部屋にまだ入居者がいるという場合もあり得ます。特に1~3月は、4月からの進学や就職に合わせて退去する人が多いため、そうしたことがよくあります。

こうした場合は、不動産屋さんから入居者に断りを入れてもらって内見をすることになります。不在などの場合は同じつくりの部屋を見せてもらうことになります。もし入居者が内見を了承してくれた場合は、住み心地も聞いてみましょう。

内見で見るべき部屋の設備とは?

間取り図では部屋の広さや形などを見ることができますが、実際に見た時に感じる「広さ」、さらに家具などを搬入して設置した後に感じる「広さ」には違いがあります。内見の際には、どんな家具をどこに置くのか、どうやって利用するのかなどを想像しながらチェックするようにしましょう。

キッチン…コンロとシンクまわりの広さをチェック

ワンルームの場合、キッチンはかなりシンプルな造りであることが多いです。シンクまわりにまな板や洗い物を置くスペースすら無いということも。少し古い物件では、小型の冷蔵庫を完備していることもあります。自炊をする・しないによって冷蔵庫の使用頻度はかなり違いますが、自炊をしようと思っている人には厳しいサイズと言えます。また、コンロも1口では自炊派には物足りないと感じられるはずです。

バスルーム…カビ対策に換気扇と換気口は必須

入浴後、バスルームを乾燥させるために必要なのは小窓ではりません。窓はしっかりと閉めた上で換気扇を回し、ドアに設置された換気口から空気を取り込むのが理想的な方法です。ですので、換気扇の動きと

最近設置が増えている浴槽乾燥装置があれば問題はありません。

洗濯機置き場…スペースを確認

内見の時に見落としがちなのが洗濯機置き場です。ベランダやバスルーム、洗面所まわりに置き場が設けられていれば問題ありませんが、外側の通路や玄関近くに設置場があることもあります。おさまりの良い場所に置けるかをチェックしておきましょう。

床に浸水するのを防ぐ薄い箱状の洗濯機置き(防水パン)が取り付けてあることも要チェックです。万が一、水が溢れても排水溝に水が流れるようになっているのでトラブル防止に欠かせないアイテムです。

脱衣所や洗面所がある部屋は便利ですが、ここに洗濯機置き場が設置されていることも多いので、設置した場合を想定して、邪魔にならないかを見定めておきましょう。

コンセント差込口…古い物件は極端に少ないことも

特に古い物件でチェックしておきたいのがコンセント差込口の数です。極端に少ない部屋があるので注意が必要です。

カーペット…敷金トラブルの火種にも…

まれに洋室にカーペットが敷かれていることがあります。カーペットは本サイトのメインテーマである敷金トラブルにおいて、カーペットが火種となることもあります。いつから使用されているのかを大家さんか不動産屋さんに確認しておくようにしましょう。詳しくは敷金は全額返還が基本!引越しでダマされないための基礎知識をご覧ください。

窓…まずは開けて外を見よう!

内見の時には窓を開け、

  • 隣の家との距離
  • 騒音の具合
  • 悪臭の有無
  • 各方面の日当たり

などを確認しましょう。

いくら南向きの部屋でも、目の前に高層ビルが建っていては意味がありません。窓から南の空を見渡し、室内に日が届くかをチェックしましょう。冬は太陽の高度が低いので、そのあたりも考慮する必要があります。

雨戸や網戸の有無も窓のチェックポイントです。

部屋の補修状況…最初からあるキズなどをチェック

入居前こそ重要!知っておきたい普段からできる敷金トラブル回避術で書きましたが、敷金トラブルは退去時の問題ではなく、入居前から始まっています。同記事からチェックリストをダウンロードできますので、ぜひチェックに活用してください。

まとめ

希望の物件を自分の目で確認する内見は、より良い部屋探しには欠かせないプロセスです。

上記の

  • 寸法リスト
  • メモ帳
  • メジャー
  • 方位磁針

はどれも100円ショップで購入できると思います。備えあれば憂いなし、です。しっかりと準備をして内見へと臨みましょう。

部屋の設備についてチェックすべき7つのポイントとは?

部屋探しのチェックポイントのひとつに、部屋の設備があります。収納の広さやエアコンなど、事前にしっかりと確認しておきたいものです。本稿ではそのチェックポイントとともに、入居までに設備の充実がはかれる(かもしれない)テクニックもご紹介します。

クローゼットと押し入れ、どちらが便利?

家具とは違い、収納は基本的に多少大きくても邪魔になるものではありません。収納スペースの大きな(広い)物件の場合、収納家具が一切必要ないということもあります。

和室の場合、押し入れがクローゼット代りになりますが、一般的にクローゼットよりも奥行きが深いので色々なものが入れられます。しかし

  • 服を収納する場合はハンガーラックの取り付けが必要
  • コートやワンピースなど長い衣類は入らない

といったデメリットがあります。

収納をチェックする時は、自分の持っている洋服や荷物を考慮し、ギリギリではなく充分に収まることを念頭に選ぶのがポイントです。

広い部屋にはエアコンが必須

エアコン完備といっても、設置されているのは一番大きな部屋に1台ということがほとんどです。また、古い物件に設置されているエアコンは冷房のみということもあります。きちんとチェックしておきましょう。

自分でエアコンを取り付ける時は、本体と室外機の間をホースでつなぐため、壁に穴をあけなければいけないことがあるので、必ず事前に大家さんに相談が必要です。

CATV、BS、CSTVは新築では標準…?

賃貸情報に「CATVあり」という表記がなされている物件が増えています。CATVとはケーブルテレビのことです。見られるチャンネルなどは契約などによって変わりますので、詳しい内容は大家さんや不動産屋さんに確認してください。NHKの衛星放送を見られることもありますが、受信料が発生することをお忘れなく。

BSやCSTVは衛星放送のことです。基本的にはチューナーという機器がなければ衛星放送を見ることはできません。チューナーやチューナー内蔵テレビを持っていないと見られないことがありますので、事前の確認が必要です。

給湯方式は物件によって大きく異なる

「給湯方式」とは、お湯の供給方法のことです。この方式をさほど気にせず物件選びをしている方が多きかもしれません。しかし、例えばお風呂と台所でお湯の供給方法が違うと、使い勝手や注がれるお湯の量がまったく違うので、簡単に無視できないポイントです。

給湯のみという物件では、蛇口をひねると水道水と同じくらいの勢いでお湯が出ます。屋外に設置された箱からお湯が供給されます。「3点給湯」は、お風呂と台所、洗面所の3箇所でお湯が使えることを表しています。

この「給湯」表示のみの物件では、お風呂の沸かし直しができません。沸かし直しができる場合は「給湯追い炊き」という表示がなされています。

オートロックはもはや鉄板

マンションのエントランスのドアを暗証番号やカギで空けるシステムである「オートロック」はもはや定番の設備と言えるかもしれません。訪問者が部屋番号を押せば、インターホンで部屋を呼び出し、リモート操作で扉を開けることができます。大きな新築マンションにはほとんど設置されています。

オートロックはセキュリティ面で安心というだけでなく、勧誘や押し売りなどを撃退する効果もあります。

エレベータ―なしで耐えれられるのは何階まで?

5階建て以上の物件は、法律でエレベーターの設置が義務付けられています。4階以上の部屋でエレベーターなしはかなり厳しいと言えます。防犯や見晴らしという点から、高い階の部屋は人気がありますが、エレベーターなしとなれば話は別です。エレベーターが設置されているかをきちんと確認しておきましょう。

インターネット無料という謳い文句はもはやアピールにならない?

インターネットを常時接続できる物件も増えています。と同時に、あえて設置をしていない物件も増えています。その理由は、インターネットが個人で簡単に契約・接続できるようになったためです。

すでに使っている方もいるでしょうが、以前は回線工事などが必須だったインターネット環境の構築も、入居者が個人でWi-Fiの契約をして、Wi-Fi用のルータを部屋に設置し、電源につなぐだけですぐに実現できるようになりました。

また、「インターネット無料」を謳っている物件は、契約や支払いの手間はないかもしれませんが、契約するプロバイダなどを選べないという欠点があります。

もし引越し前にどこかのプロバイダと契約をしているなら、当然解約をしなければなりません。その手間を考えると、無理をしてインターネット無料の物件を探すのではなく、同じプロバイダを継続して利用できる物件を探す方が良いかもしれません。

あると便利な設備とは?

近年の物件には、より付加価値を高めるために以下のような設備のある物件も増えています。「これは必ず欲しい!」という設備は人によって異なりますし、家賃との兼ね合いもあるでしょう。どこまで求めるかは悩みどころです。

  • 宅配ボックス
  • 洗浄機付き便座
  • 浴室乾燥機
  • 床暖房
  • 床下収納
  • 浄水器
  • IHクッキングヒーター
  • 防犯カメラ

まとめ

すでにある設備についてはどういう状態か、あなたの理想通りかをチェックすることが重要です。

また、今は設置されていないけれども欲しいものがあった場合は、値引き交渉、家賃交渉で失敗しないテクニックで書きましたが、内見の際などにさりげなく「〇〇があればな…」とつぶやいていてみるのもひとつの手です。

基本的に、大家さんや(特に)不動産屋さんは設備面での強化をしたいと考えています。あなたの一言がその後押しになるかもしれません。

間取り図完全制覇!賃貸物件の間取り図はここをチェックしよう!

部屋探しは物件情報を見て、気に入ったものがあれば内見に出かけるという流れで行います。不動産屋さんがおススメする物件を案内されるがままに内見して回るという方法もありますが、効果的なやり方とは言えません。

希望に近い物件を見つけるためには、まず間取り図から得られる物件情報から選定し、クリアした物件を見に行くという方法が確実です。

建物構造が音漏れに大きく影響

建物の構造をザックリと3つに分けると以下になります。

  • 木造
  • 鉄骨造(S)
  • 鉄筋コンクリート造(RC)&鉄筋鉄骨コンクリート造(SRC)

構造という観点から物件を選ぶ時に一番注意したいのは、音漏れです。もちろん、騒音は「住んでみないと分からない」ことも多々あります。と同時に、騒音は賃貸住宅で発生する近隣トラブルで常に一位に挙げられている大問題なのです。

建物別の防音性と特徴

構造の違うそれぞれの建物について、その防音性と特徴について解説します。

アパート・コーポ・ハイツ

色々な呼び名がありますが、明確な違いはありません。基本的に、

・2階建ての低層住宅
・木造や軽量鉄骨造

の物件がアパート(コーポ、ハイツ)と称されています。

鉄骨造(S)でも、「ALC」と表示されている物件は、軽量発砲コンクリート(ALC)が埋め込まれているので、防音性が高くなっています。

木造や単なる鉄骨造は、壁が空洞という物件も多く、その空洞部分で音が響き、隣の部屋に筒抜けなんてこともあります。

マンション

構造としては、鉄骨造(S)、鉄筋コンクリート造(RC)や鉄骨鉄筋コンクリート(SRC)の物件を指します。RCとSRCは防音や振動に強いのですが、鉄骨造(S)のマンションの防音性はあまり期待できないと考えた方がいいでしょう。その分、家賃は低く設定されていることが多いようです。ちなみに、マンションの家賃は同じ広さのアパートに比べて約1割ほど高くなっています。

テラスハウス・メゾネット

テラスハウスは、2階建て住宅が数件くっついているような形の連棟式(長屋方式)の住宅のこと。専用の庭やテラス、駐車場などを完備していることが多く、一戸建てに近い感覚で入居できます。

メゾネットは、室内に階段があり、2階部分に専有部分がまたがっているマンションのことです。

どちらもファミリー向けの物件ですが、テラスハウスをメゾネットと呼ぶなど、不動産屋さんによって呼び方が異なる場合もあるようです。

一戸建て

構造は木造、鉄骨造(S)、鉄筋コンクリート造(RC)などがありますが、昔ながらの木造が多く残っているのが特徴です。

K・DK・LDKの違いは? 間取り図のココをチェック

間取り図には色々なアルファベットが並んでいます、これらは部屋の名称を略したものです。

  • 1R…【ワンルーム】の略。キッチンが居室(寝室)と一体化している部屋のことです。
  • K…【キッチン】の略。4.5畳(帖)未満
  • DK…【ダイニング・キッチン】の略。ダイニングは食堂の意味で、テーブルを置ける程度の広さがあるキッチンをDKといいます。1DKの場合は4.5畳(帖)以上8畳(帖)未満、2DKの場合は6畳以上10畳未満です。
  • LDK…【リビング・ダイニング・キッチン】の略。リビング(居間)とダイニングキッチンが一体化した部屋です。1LDKの場合は8畳以上、2LDKの場合は10畳以上です。

これらの表記は、部屋数がどれくらいあるかを示すものです。例えば、「2DK」は6畳以上10畳未満のダイニング・キッチン+居室2部屋、「2LDK」は、10畳以上のリビング・ダイニング・キッチン+居室2部屋ということになります。

「2DK」や「2LDK」は部屋の数を表すものですから、全体の広さは分かりません。「1R(ワンルーム)=狭い」というイメージがあると思いますが、ビックリするような広さのワンルーム物件があるかもしれません(笑)。

つまり、各部屋の畳数や総面積もきちんとチェックする必要があります。

間取り図に登場するアルファベット表記には以下のようなものもあります。

  • MB…【メーター・ボックス】の略。電気やガス、水道などのメーターがあるスペースです。
  • PS…【パイプ・スペース】の略。配管などが設置されている場所です。
  • UB…【ユニット・バス】の略。
  • WC…【ウォーター・クローゼット(便所)】の略。
  • CL…【クローゼット】の略。
  • WIC(WCL)…【ウォーク・イン・クローゼット】の略。
  • SB…【ジュースボックス】の略。
  • WM…【ウォッシュマシン】の略。洗濯機を置く場所のことです。「W」のみで表記されることもあります。
  • SB…【シューズ・ボックス】の略。玄関にある靴箱のことです。

間取りによって住み心地は180度違う

部屋の数や広さをチェックしたら、もうひとつ確認しておくべきことがあります。

部屋の使い勝手は、広さや部屋の数だけでは決まりません。いくら広くても生活動線(部屋の中での人の移動)によっては使いにくかったりするのです。

下のイラストは同じ「2K」の物件ですが、部屋の配置がかなり違います。

Aは『振り分け』と呼ばれるタイプで、キッチンからどちらの居室にも直接行くことができます。居室同士のプライバシーが保ちやすいという特長があります。ルームシェアや兄弟同士の同居などにピッタリです。

Bは『直間』と呼ばれるタイプで、居室が並んで配置されています。玄関から奥の居室に行くためには、間の部屋を通る必要があります。プライバシーという点ではAに劣るかもしれませんが、部屋の間の扉を開けておけば、物件全体を広々と使うことができます。広さを求める人やファミリーに人気のタイプです。

AとBのどちらのタイプを選ぶかは

  • 生活動線
  • プライバシー
  • 各部屋の利用方法

の3点が大きく影響します。

日当たりを決める部屋の向き

インターネットや情報誌に掲載されている部屋の向きは八方位で表示されており、一番人気はもちろん南向きの物件です。それに続くのは「東向き」「西向き」でしょうか。

東向きの部屋は、午前中なら冬はある程度の日差しが入りますが、夏はの日差しは気温の低い時間帯なのでさほど苦にならないはず。生活時間帯によっては、日に当たった気になれないかも…。

西向きの部屋は、冬の午後は比較的暖かく過ごせますが、夏の夕方には西日が入るため、仕事から帰ったら部屋がサウナ状態ということもあり得ます。ちなみに、北向きの部屋というのは、市場にほとんどありません。

バス・トイレ一体型は居室(寝室)が広め

最近では敬遠される傾向にあるのが、バス・トイレ・洗面所が一体化したユニットバスです。確かに

浴槽の外で体を洗うスペースがない
便座カバーやトイレットペーパーが湿る
落ち着いて用を足せない

といったデメリットはあります。

しかし、間取り図を見ると、同じ間取りで同じ面積であれば、ユニットバスを採用している部屋の方が居室の面積が1~2畳も広い傾向があります。人気がないため家賃も安めの設定であり、掃除が楽というメリットもあります。ユニットバスがあまり気にならない人にとっては掘り出し物となりえる物件です。

最上階のロフトは要注意

間取り図では点線の×印で表示されるロフト(屋根裏)に過度な憧れを抱いている人はまだまだ多いようです。確かに使い方次第では楽しい空間を作ることができます。

しかし、ロフトは暖房や太陽の熱が集中しやすいというデメリットがあります。冬は暖房をつけても階下はなかなか暖まらない上、夏は暑くてとても寝られないという声をよく聞きます。特に部屋が最上階だと、屋根からの熱がモロに集まってしまいます。

ベランダは壁付きを探そう

バルコニーとベランダの違いはクイズ番組などでもよく見かけますが、実は賃貸物件では明確な使い分けがされていません。

1階部屋でも、ベランダがついている物件は防犯上有効と言えます。
基本的にマンションのベランダは隣とつながっているタイプで、アパートは各戸ごとの独立タイプが多いようです。そして、外から部屋の内部が見えないように壁付きが人気です。

アパートの場合はベランダがない物件もよくあるので、チェックが必要です。

人気のフローリング

部屋選びの絶対条件に挙げられることもあるフローリング。見た目のおしゃれさももちろんですが、

  • 畳やカーペットに比べて汚れが付きにくい
  • ダニやノミの温床になることがない
  • 家具の重みによるヘコミがつきにくい

といったメリットがあります。強いてデメリットと探すなら、冬は氷のように冷たくなることでしょうか(笑)。今は床暖房を完備した部屋もありますが、そういった部屋は当然家賃が割高になっています。

ちなみに、賃貸物件の多くでクッションフロア(CF)と呼ばれるビニール素材の木目調の床が採用されています。実はこのタイプはフローリングとは呼べません。フローリングはあくまでも木でできている床のことです。

隣の間取りで防音性は大きく変わる

部屋を探す時に隣の部屋の間取りまで見られるようになれば上級者と言えるかもしれません。
下のイラストのように、隣と接した壁に収納スペースがとられている構造を「反転間取り」と言います。収納された衣類などが防音材の役目をしてくれるので、かなりの防音効果が期待できます。

もちろん、上下からの騒音は避けられませんが、角部屋&最上階の「反転間取り」の部屋であれば、騒音に悩まされるということはなさそうです。

隣の部屋の間取りは、不動産屋さんに相談してみてください。

まとめ

部屋探しの決め手はもちろん自分の目で部屋を見ることに尽きますが、間取り図の段階で分かることも多くあります。最後に書きました隣の部屋の間取りなどは、見取り図でないと得られない情報と言えるでしょう。

特にたくさんの物件の中から自分好みの部屋を探し出す初期段階では、見取り図を活用していものです。

築年数だけじゃない!6つの「家賃」構成要素とは?

「家賃」を構成する6つの要素とは?

部屋を探している人がもっとも重要視する「家賃」ですが、この「家賃」がどのように決められているかをご存知でしょうか?実は、部屋の数や駅からの距離といった具体的な数値以外に「大家さんと不動産屋さんの関係」という不思議な要素が含まれているのです。

部屋探しの前に、この6項目について理解しておくことが重要です。

家賃を決める6つの要素① 交通の便

家賃はまず「場所」から決まります。地価と同じで都心に行けば行くほど高くなりますし、駅に近ければ近いほど高くなるのが一般的です。同じ市内や区内であっても、ひと駅違うだけで家賃が大きく変わることもあります。

それは合理的な理由の場合もありますし、ぞれぞれの街のイメージが大きく影響を与えている場合もあります。

最寄りの駅…イメージ・便利さに惑わされない

基本的に、急行停車駅や複数の沿線が乗り入れている駅の周辺エリアの家賃は高めです。都心への便が良いという点と、街が栄えているというのが大きな要因です。便利であるにこしたことはないですが、そのぶん家賃は高くなります。家賃を多く払うだけの価値があるか、考えてみる必要があります。

まず、勤務先が急行停車駅でなければ、各駅停車の駅でも通勤・通学という面では良いはずです。それと、複数沿線が乗り入れていても、毎日乗るのは1本ぐらいです。

人気のあるショッピング街は、急行停車駅や複数沿線乗り入れ駅にあることが多いが、特に社会人なら買い物なんて休日くらいです。一般にいう「便利さ」に惑わされず、自分自身の生活と照らし合わせてみて、どれだけ好条件なのか再検討してみましょう。

駅からの距離…どこまでが徒歩圏と言える?

駅からの距離は家賃を決める重要な要素です。沿線と駅からの距離で、家賃相場はだいたい決まってしまいます。では、どのくらい離れると、どれだけ家賃に影響が出るのでしょうか?

まず、物件情報にある「徒歩〇分」の記載をチェックする必要がありますが、ちょっと待った(笑)。

これは、一番近い道をたどり、1分につき80メートルの速度で歩いた場合の数値。1分80メートルは普通に歩くのよりちょっと速い。大人の男性がかなり真剣に歩いたぐらいのスピードです。歩くペースは人ぞれぞれ違いますが、実際はもう少しかかると考えた方がいいでしょう。ちなみに、坂道や歩道橋、信号待ちなどの時間はもちろん含まれていません。やはり、一度、自分の足で歩いてみることが一番です。

徒歩5分圏

駅についたらもう家に着いたも同然(笑)。人気の物件であり、家賃の高い物件でもあります。もちろん、駐車場料金も高いことを覚悟しなければいけないでしょう。
人出も多く、にぎやかな駅では、繁華街が目と鼻の先ということも。酔っ払いやカラオケ帰りの団体の騒音に悩まされることも考慮しておきましょう。

徒歩10分圏

「徒歩10分なら…」と思う方も多いかもしれませんが、近いと感じるか遠いと感じるかは意見が分かれる距離です。駅に着いても「さぁ、もうひと歩き」と思ってしまうかもしれません。

バスに乗るにも中途半端な距離と言えますが、このくらい歩けば、大抵は閑静な住宅街に入るので、環境の面は良いエリアと言えます。駅からの近さと環境の良さの真ん中に位置し、家賃は少し安い程度のことが多いようです。

徒歩15分圏

いわゆる「徒歩圏内」と言われるのはここまでかもしれません。少し疲れている時や雨の日はバスやタクシーを使ってしまうかも。バスの有無やタクシーの料金などを事前にチェックしておいてもいいかも。家賃は徒歩5分圏に比べるとひとまわり安くなります。

徒歩20分圏

正直、徒歩圏内とは言えないかもしれません。不動産屋さんも普通は「バスで〇分」という表示を使用する距離と言えます。それでも「徒歩20分」との表示があった場合は、便利なバスが無い可能性も考えられます。駅までは自転車が必須と言えそうです。駅前の駐輪場もチェックしておきましょう。当然ながら、家賃は徒歩5分圏よりも1割ほど安くなります。

バス利用圏

駅からバスを使わないといけない物件の家賃は、徒歩圏に比べると1~2割ほど安くなります。不便と言えばそれまでですが、環境は良いはずです。家賃と環境を重視するファミリーでの引越しなら、バス利用圏も選択肢のひとつと言えます。部屋数や広さ、駐車場が必要という方にもおすすめです。

ただし、バスの運行状況や最終バスの時間はしっかりとチェックしておきましょう。

駅前はあなたにとって絶対条件かを考える

一般的には駅から近い方が便利と言われますが、その分、家賃は高くなります。深く考えずに駅に近い物件しか眼中にない人がいますが、もう一度自分のライフスタイルを考えてみましょう。

例えば、職場や学校が駅から遠い場合、駅が近いよりもそちらに近い方が良いという考え方もあります。その場合は、安くて便利な物件に出会える可能性がグッと高まります・

さらに、駅に行く手段は徒歩やバスだけではありません。自転車やミニバイクなどで行ける距離なら、それほど不便ではありません。駅からの距離で家賃にかなりの差が発生しますので、その金額と駅徒歩圏の必要性を比較しながら部屋を検討しましょう。

また、バスを使わなければならない物件をはじめから対象外とする人も多いようですが、バス利用物件は家賃が1~2割引きになるというメリットがありまし。

駐車場についても、駅から近い場合は設置すらされていない物件もありますが、バス利用地域では、物件に入社専用に割安で用意されていることが多いです。

家賃を決める6つの要素② 築年数と設備

物件は古くなればなるほど人気がなくなります。したがって、家賃も新築と同じというわけにはいきませんから、当然安くなります。

仮に同じ場所に、同じ広さで築15年の物件と築5年の物件があったとすると、その家賃差はどんなに大きくても1~2割です。

築15年の物件には、給湯設備はおろか、エアコンすら付いていないことがあります。
一方で、築5年の新築に近い物件なら、エアコンや給湯器は常識です。その上、CATV、テレビドアフォン、ウォシュレットトイレなども完備しているかもしれません。これだけの設備が整っていれば、家賃が数千円高くてもお得な物件と言えます。

「敢えて昔ながらの物件を探している」という方でなく、ある程度は快適性や便利性を重視したいという方には、少し高いと感じても築年数の少ない物件がおすすめです。

家賃重視ならねらい目はリフォームされた古い物件

設備があればあるだけ家賃が高くなると思っている方が多いようです。実はあまり家賃に影響は与えていません。

仮に築15年の物件に、エアコンや給湯器、インターネット、CATVといった設備を揃えたところで、今となっては当たり前の設備が付いたというだけで、何も付けない場合と比較しても、家賃は大きく変わらないという結果になります。

今風の造りではないという根本的な問題は残るものの、古い物件なら、設備があってもなくても家賃差は少ないとなれば、リフォームをして設備の整った物件を選べば、機能的には問題ない割安の物件になります。安さ重視で古い物件を借りる人は、古いからしょうがないと設備面をあきらめずに、リフォームして設備を充実させた物件をじっくり探してみてください。<きっと見つかるはずです。>は足さんでいい?w

家賃を決める6つの要素③ 構造

構造の違いについては、マンションとアパートで比較してみます。マンションはアパートに比べると1割ほど割高になる傾向があります。

ただし、ここでいうマンションは、鉄筋コンクリート造のマンションです。鉄骨造や軽量鉄骨造のマンションの場合、アパートと構造的にまったく変わらないので、家賃はアパートと変わりません。

家賃を決める6つの要素④ 環境

日当たりや騒音など、環境面で問題のある物件は家賃が安い傾向にあります。

ただ、日照時間ゼロや線路の真横、南側一面がお墓といった常識破りの環境の悪さでない限り、基本的には家賃は大きく影響しません。つまり、「こんなにいい場所なのに、どうしてこんなに安いの?」という物件は、環境面に問題があると考えてもいいかもしれません。

家賃を決める6つの要素⑤ 建築時期と大家さんの事情

この①~④の条件が家賃を決める一般的な要素です。しかし、一度でも賃貸物件探しをしたことがある方なら、「どうしてこちらの部屋の方が高い?」という疑問に遭遇したことがあるのではないでしょうか?

実は家賃は①~④に加えて、
・建設時期
・大家さんの事情
という項目が加味されているのです。これが家賃相場の整合性を失わらせている要因とも言えます。

今は、基本的に物件が古くなれば家賃は安くなりますが、実は1993年くらいまでは、土地バブルの影響で、古かろうが家賃は上がり続けていたのです。

この頃の大家さんは、家賃は今後も値上がりし続けるという前提でマンションを建てているのですが、ご承知の通り、数年のうちにバブルは崩壊しました。そこからわずか5年ほどの間に家賃は3割ほどの値崩れが起こりました。ただ、大家さんが「できるだけ値下げはしたくない」と考えるのは当然といえば当然です。

そのため、バブルの頃の物件は少しずつしか値下げをしていないということもよくあります。

また、バブルとは関係なく、アパート・マンション経営で稼ぎたい大家さんの物件は比較的高く、資産の税金対策程度に考えている大家さんの物件は安いと言えます。こういった大家さんの事情が不自然な家賃差を生み出すことがあるのです。

家賃を決める6つの要素⑥ 不動産屋さんの違い

家賃は基本的には大家さんが決めるのですが、不動産屋さんが「どのくらいに設定するべきか」をアドバイスしているケースが多いようです。そのため、査定をする不動産屋さんによって、家賃にばらつきが出る場合があります。また、同じ会社内でも担当者ごとに違うこともあるそうです。

日当たりの悪い新築物件が、不動産屋さんによって、「日当たりは悪いが新築」と高評価されたり、「新築だが日当たりが悪い」と低く査定されることもあるのです。

また、事業を広範囲で展開している不動産業者は、自慢の営業トークで契約までもっていけるという目算から、多少家賃が高く設定されていることがあります。

まとめ

「家賃」を決める6つの要素のうち、⑤と⑥については物件によってかなり差が出る項目と言えます。

①~④はもちろんですが、部屋選びの際にこの2項目についても考慮することをオススメします。

値引き交渉、家賃交渉で失敗しないテクニック

家賃交渉(値引き交渉)で失敗しないテクニックとは?

「ここに住みたい!」と思える部屋が見つかれば、早く契約書にサインをして入居へ、とついつい気持ちが焦ってしまいがち。しかし、少し気を落ち着かせてください。なぜなら、このタイミングこそが値引き交渉(家賃交渉)のラストチャンスなのです。

新築の賃貸物件や人気のある部屋は難しいかもしれませんが、ほとんどの物件は家賃交渉(値引き交渉)が可能と考えても良いと思います。契約を結ぶ前にタメ元でやっておいても損はありません。

不動産屋さんの間では、「交渉されるのが普通」という空気すらあるそうです。つまり、それだけ交渉をする人が多いということです。

値切ってもらいやすいのは家賃?敷金?どの金額?

家賃交渉(値切り交渉)のポイントは、何でもかんでも「安くして」と言わないことです。

「家賃を安くして!」
「ダメなら礼金を安くして!」
「じゃぁ、敷金は?」
としつこく迫ることは、多くの場合、良い結果を生みません。

狙いを定め、さらにジワジワと交渉するのが成功のポイントです。

狙いべき項目ごとにその攻略法をご紹介します。

設備…大家さんにもプラス面あり

部屋の契約を考えながら、大家さんや不動産屋さんから引き出せるのは家賃の値下げだけではありません。部屋の設備を充実させることも可能です。

例えば、気になっている部屋にエアコンがなかったとします。当然ながら、大家さんはそのことに負い目を感じています。そこでの交渉方法は「エアコンがないので家賃を下げて」ではなく、「エアコンが付いていたらなぁ…」と呟くことです。

エアコンは一度設置すれば、その部屋の住人が変わったとしても続けて使用可能です。きっと、不動産屋さんも大家さんに対して「設置するべきですよ」と、あなたの援護をしてくれるはずです。

なぜなら、不動産屋さんは部屋の価値を少しでも上げてもらうことで、入居者を探しやすくなるからです。仮にあなたが入居しなかったとしても、物件のアピールポイントが増えることは歓迎すべき立場なのです。

家賃・管理費…値切りに成功すればあとから楽になる

あなたが狙っている部屋の家賃や管理費は適正かどうか。これが交渉成功に大きく関わってきます。

周辺の同じレベルの部屋と比べてその家賃が適正であれば(少なくとも大家さんがそう感じているなら)、大家さんにとって値下げは断腸の思いかもしれません。しかし、割高な家賃の物件は、わたしたちが思っている以上に多いのです。そうした物件の大家さんは、交渉をしてみると、案外簡単に値下げに応じてくれるものです。

インターネットや雑誌などに掲載されていた物件情報の家賃や管理費は、「仮」の値段と考えて問題ありません。

借りる側が事前に情報を入手することは難しいのですが、

  • 空き室期間が長い物件
  • 悪条件のある物件

であれば、余計に交渉に応じてもらえる可能性が高くなります。

大家さんにとっても、長く空室の期間を作るよりも、多少は家賃収入が減ったとしても、誰かに入ってもらう方がいいに決まっています。

実は家賃は大家さんが一方的に決めることが多々あり、仲介役の不動産屋さんはそれに従っているという場合がよくあります。

つまり、不動産屋さんはあなたの「もう少し家賃が安かったらな…」という言葉を待っていることがよくあるのです。理由は上記の「設備」の項と同じで、家賃が下がることで部屋の魅力が上がるためです。あなたのその言葉が、大家さんに対して家賃値下げを提案する際に一番の説得材料となるのです。

敷金…値切りの努力が水泡に帰すことも…

敷金を必死になって値切ろうとする人がいますが、正直、あまり意味はありません。

敷金は基本的に預け金です。交渉で2ヶ月分という設定が1ヶ月分になったとしても、あなたの使い方(住み方)によっては、退出時に追加で請求をされる可能性すらあります。

ただし、「敷金は返ってこない」という考えは大きな間違いです。詳しくは「〇〇〇」をご覧ください。

仲介手数料…値切りは無理、だが…

仲介手数料は値切れないと考えておいて間違いありません。
借り主が入居時に支払う費用のうち、仲介手数料だけが不動産屋さんの収入となります。窓口が不動産屋さんである以上、最初に身銭を切るようなことはありません。

もし、この仲介手数料を安くしたいなら、最初から手数料半額や仲介手数料割引を謳っている不動産屋さんを選ぶのが最善の方法です。

値引き交渉をしやすいのはこんな部屋

誰もが交通の便が良く、家賃が適正で、整備の揃った部屋に住みたいと思うものです。しかし、そうした条件をすべて満たし、なおかつ安い物件というのはまずありません。

物件にはなにかしらの欠点があり、それをカバーするために家賃が安く設定されています。もす、あなたがその欠点を受け入れるなら、その部屋はあなたにとって「掘り出し物件」となります。

長く開いていた部屋は有利

前項でも書きましたが、入居者が決まらずに長く空いている部屋というのは、恐らくなんらかの悪条件が原因です。不動産屋さんも大家さんも空き部屋を無くしたいと焦っています。そうした部屋に対しては、礼金や家賃の値下げ交渉がベストです。入居審査も緩くなっているはずですので、強気で攻めてみましょう。

長く空いていた部屋の調べ方

では、長く空いている部屋の見つけるにはどうればいいのでしょうか? さすがに、インターネットや情報誌の物件情報には「空室〇ヵ月目」といった情報は掲載していません。

手っ取り早いのは、不動産屋さんに聞くことです。ただし、必ず教えてもらえるとは限りません。事故物件のように、法的に伝えなければいけない義務はないからです。

不動産屋さんがはっきりと教えてくれなかったら、内見の時に確認する方法があります。部屋のポストを覗いてみてください。もしチラシがどっさりと入っていたとすれば、2、3ヶ月は空き部屋だったと推測できます。ただし、管理人さにゃ大家さんがこまめに片づけている可能性もありますので、「必ず」とは言えません。

もっと確実なのは、ガスや水道のメーターです。ガスや水道は契約が切れると、メーターに札が貼られます。その札には封印された日付が記載されているので、その日づけをチェックすれば、いつから空き部屋なのかが分かります。

相手をその気にさせる交渉術

値切り交渉は押しの一手ではうまくいきません。ここでは値切り交渉でのテクニックをご紹介します。

あくまでも「お願い」する

値引きをしてもらって当然、といった態度をとることは得策ではありません。「引越し慣れや交渉慣れしています」というアピールはあまり効果があるとは言えないのです。

家賃の最終的な決定権は大家さんが握っています。そして、当然ですが、大家さんは将来の入居者であるお客さんを選ぶ権利があります。あまりに横柄な態度では、窓口である不動産屋さんが判断して、大家さんにすら相談してくれない…いわゆる門前払いをされることだってあります。

不動産屋さんからすれば、大家さんも大切なお客さんです。値切ることしか頭にないような強硬な入居希望者から大家さんを守る立場でもあるのです。また、簡単に値段を下げてしまっては、自身や会社のメンツを潰してしまうということで、交渉にすら応じてもらえない可能性もあります。

不動産屋さんに「交渉させられた」という印象を植え付けるのではなく、「大家さんに交渉してあげた」と思わせる方が得策であり、不動産屋さんも気持ちよく対応してくれます。

気に入ったそぶりはなるべく見せない

もちろん、エリアによって差はありますが、かなり前から、賃貸住宅市場は供給過剰状態です。つまり、値切れる物件はあなたが考えているよりも多いと断言できます。

前の項でも書きましたが、値切れるか否かはあなたの態度次第です。強硬な姿勢は良くありませんが、「この金額で借りてくれそうだ」と思われてもいけません。「いい部屋だ」と思っても、本心は隠し、慎重に説明を聞くようにしましょう。

いくら気に入った部屋だったとしても、あまり褒めないことも作戦のひとつです。

申し込み前の選定や内見の時には
「気に入ったけど、少し建物が古いですね」
「条件は良いけど、家賃が予算をオーバーしていて…」
といった問題点を指摘するようなことを言って、不動産屋さんを不安にさせることも重要です。

相場の把握は必須であり重要

いくら供給過剰な状態とはいえ、すべての物件が値切り可能というわけではありません。人気の物件は高い家賃を維持しています。同じエリアや、同じサイズの物件の相場は事前に把握しておきましょう。

人気物件に対していくら交渉をしても、「金額が希望と合わないなら別の方に紹介します」と言われてしまうのがオチです。

最強の値切りタイミングは申し込み直前

値切り交渉に一番良いタイミングは申し込み書にサインをする直前です。

不動産屋さんが大家さんに交渉してくれるのは、基本的に1回です。それをどこでお願いするかが重要と言えます。そして、その最強のタイミングこそが、申し込みの直前なのです。

大家さんからすれば、家賃収入が得られるかどうかの瀬戸際ですので、金額を落とすハードルはいくぶん低くなっています。言い方は悪いですが、申し込みをちらつかせることで、交渉の成功率は大きく変わります。

申し込み後の値引き交渉は100%無理です。交渉のタイムリミットは、申し込みの直前までであり、その最終局面こそが、成功が見込める最強の交渉タイムなのです。

まとめ

値下げ交渉(家賃交渉)をすることは恥ずかしいことでも、無意味なことでもありません。
むしろ、値下げ交渉(家賃交渉)はどんどんやるべきです!

しかし、ただただ「安くして!」を連呼するだけでは難しいことがご理解いただけましたでしょうか?

部屋探しの段階である程度の情報は入手していると思いますが、狙っている部屋の周辺の部屋の相場などをチェックしておくと、交渉に役に立てられます。

タイミングや方法、ターゲットなどを吟味してぜひ値下げ交渉(家賃交渉)をしてみてください。